갭투자 노하우

2024. 8. 18. 00:19

자유로운글(사는 이야기)
몇천만원 아끼고 더 버는 갭 투자 노하우(경험담)

안녕하세요, 아기 키우는 30대 청년가장, 김가장입니다.

오늘은 제가 직접 경험해보고 느낀 아파트 갭 투자 노하우에 대해 가감없이 말씀드려보겠습니다.

let's go!

  아파트 갭 투자와 재개발 입주권 투자를 하기 좋은 지역은 광명입니다. 철산 신축/준신축 갭투자 와 더불어 광명사거리의 뉴타운 입주권 모두를 시세분석을 하며 투자를 할 수 있습니다.

   공교롭게도 저는 신혼생활을 광명에서 시작했기 때문에 아파트 갭 투자와 재개발 입주권 모두에 대해 피부에 와닿게 공부하고 경험해볼 수 있었습니다.

광명사거리역 = 재개발 입주권, 철산역 = (준)신축 갭투자 및 재건축

   저는 부동산 투자의 시작을 광명 구축 아파트 갭 투자로 시작했습니다. 전세 4억 낀 집을 6억에 매수하여 2억으로 갭투자를 하였습니다. 매수 후 1년 내에 8억까지 상승하는 것을 경험했었습니다.

이 과정에서 갭투자에 대한 몇가지 노하우를 공유하고자 합니다.

1.전세 낀 매물 매수

그 중 에서도 중요한건 전세 만기 날짜

    아파트 갭투자이기에 기본적인 입지를 보는 손품도 중요합니다. 하지만 결국 매수를 결심한 후에는 몇 천만원이라도 더 깎을 수 있는 매물이거나 전세가 잘 구해지는 매물을 구하는것도 매우 매우 중요합니다.

    갭 투자시 제 생각에 제일 조건의 매물은 '전세가 현재 시세 즈음으로 최근에 계약되어 만기가 오래 남은 집' 입니다. 이 매물은 아래와 같은 특징이 있습니다.

- 우선 전세가 껴있고 입주가 오래 남았으므로 시세가 저렴하다.

- 과거의 낮은 전세가가 아닌 최근의 높은 전세가가 반영되어 갭 금액이 낮아질 수 있다.

- 매수를 한 이후 전세입자가 안구해지면 어쩌지..? 라는 고민을 할 필요가 없다.

- 전세를 새로 놓을 때 지불하는 복비를 안내므로 돈을 아낄 수 있다.

- 전세를 새로 놓을 때 수리가 안된 집을 구한 것이면 인테리어(수리비용)이 발생할 가능성이 높은데 이 비용을 감당하지 않을 수 있다.

    이렇게 작성하고 보니 전세 낀 매물을 사는 것이 생각보다 장점이 매우 많네요,, 갭투자를 결심한 것이라면 어차피 비과세까지 2년 이상은 보유해야하므로 늦은 입주에 대한 우려는 안해도 됩니다. 만약 갭투자를 했더라도 빠르게 입주를 원한다면 전세 만기가 6개월 이후 중 가장 빠르게 만기되는 매물이 좋겠습니다.(갱신청구권 거절 위함)

    저는 원래 사려고 했던 입주 가능 매물을 놓친 후 우연히 보았던 매물이 전세 만기가 많이 남은 전세 낀 매물이었습니다. 집 자체는 수리가 거의 안되있는 상태였지만, 이 아파트에서 자라온 분이셔서 그런지 노후된 상태임에도 불구하고 별 불만없이 지내시고 계셨습니다. 그래서 전세 놓는 복비도 아끼고, 노후된 집임에도 수리비용도 아끼고, 전세를 새로 놓는 불안도 없이 너무 편하게 매수했습니다. 그리고 이전 글에서 제가 썼던 오르는 지역을 찾는 노하우 중 하나인 '상급지 시세 확인' 부분을 알고 있었기에 매수한 후 2억 이상 오른 경험을 하게 되었습니다.

2. 매수 후 전세 놓는 방식 -> 구축=수리여부, 신축=옵션여부

    구축 매수 후 전세 놓는 방법에서는 수리여부를 꼼꼼하게 따져서 현재 나와있는 전세 매물 보다 메리트가 있어야 한다고 생각합니다. 대부분 매수 후 전세 놓을 시 원하는 목표 전세가는 현재 나와있는 전세매물의 호가 이거나 그보다 높은 전세가격을 받는 것입니다.

    하지만 세입자들도 바보가아닙니다. 세입자는 생각보다 저층만 아니라면 동/호수보다 컨디션도 중요하게 생각합니다. 이는 구축일 수록 심하구요 신축일 수록 덜합니다.

    신축 매수 후 전세 놓는 방법에서는 옵션 여부를 확실하게 비교하면서 매수해야 합니다.

- 시스템 에어컨이 몇대인가?

- 붙박이장은 몇개인가?

- 확장형인가? 등등..

    제가 신길/수지 등 신축 임장 다녀본 결과, 제일 중요한 옵션이 시스템 에어컨입니다. 보통 안방/거실 2대이지만 간혹 모든 방 설치(4대)가 있습니다. 저는 과거에 구축을 살다가 신축으로 이사와서 시스템 에어컨 4대인 곳에서 살고 있는데 삶의 질이 많이 올라가는 느낌입니다. 현재 여름인데 모든 방에서 문을 닫고, 선풍기 없이 시원하게 있을 수 있다는 것이 너무 매력적입니다. 또한 신축 전세만 찾아다니는 세입자가 있는데 이들은 단지 신축이라 쾌적해서 쫓아다니는 것이 아닙니다.

    제가 신축 이사와 보니 한번 시스템 에어컨을 사용하면 에어컨을 살 일이 없기때문에 구축으로 이사가려면 스탠드/벽걸이 에어컨을 사는 추가 비용이 발생하기 때문에 시스템 에어컨이 많은 신축만 쫓는 분들도 많습니다.

3. 구축 갭 투자 시 인테리어가 추가 수익을 가져다 줄 수도 있음

    안그래도 영끌로 매수하는데 인테리어까지 해야한다니 부담이 더 되시겠죠? 하지만 인테리어가 높은 전세가 및 높은 차익 실현을 이뤄줄 수 있습니다.

    실제로 제 사례입니다. 광명에서 4억 전세 낀 매물을 6억에 매수하고 2년 뒤 세입자를 내보내고 신혼집으로 입주했습니다. 이전 매도자가 집을 하나도 수리안해놔서 20년 전 그대로였습니다. 3천만원을 들여 베란다, 화장실, 부엌 모두 올 리모델링을 하고 입주했습니다.

    그로부터 2년 뒤 갈아타기 위해 매도하는 과정에서 다른 집들보다 제일 비싸게 내놨는데 제일 많이 구경을 왔고 제일 먼저 팔렸습니다. 또한 인테리어 비용인 3천만원보다 더 높은 6천만원을 더 붙여서 팔 수 있게 되었습니다. 매도를 한번이라도 해보신 분이라면 이게 얼마나 매력적인지 아실 수 있습니다.

    자신이 매수한 아파트가 시세 상승 가능성이 높다면 인테리어 비용에 투자하는 것은 바람직하다고 생각합니다. 하지만 매수한 아파트가 빌빌대고 별로 좋지 못하다면 인테리어 비용이 매몰비용이 될 수 있다는 점도 고려하시길 바랍니다.

4. 복비 협상은 반드시 가계약 전에 하세요.

매매, 전세 모두 복비가 장난아닙니다 ㅜㅜ

    저는 광명 구축을 팔고 재개발 입주권으로 갈아타는 과정에서 1달 안에 3번의 복비를 지불했습니다.

1. 기존 주택 매도 복비

2. 갈아타는 곳 매수 복비

3. 거주/투자 분리했으므로 거주하는 곳 전세 복비

    하지만 저는 바보같이 이 3개 복비의 협상을 모두 계약 후 잔금 직전에 했습니다. 당연히 중개사가 당황해하며 제가 제시안 금액을 거절하였고, 결국 제 예상보다 큰 복비를 지불해야했습니다. 저 3개의 복비를 다 합치면 천만원가까이 됩니다. 제 생각에는 가계약 전에 복비를 협상했다면 최소 200만원은 덜 냈을것이라 보고있습니다.

    제 경험 상 최대 50%까지는 협상 가능할 수 있으니 중개사가 상대적 '을'인 입장인 가계약 전까지는 무조건 복비를 협상하고 계약하시길 바랍니다. 계약 하고 나서는 절대 안깎아주려고 하는 중개사분들 생각보다 많습니다.

    마지막으로 이전에 수지 신축 임장 시 공유했던 부분이긴 하지만 중개사를 잘 만나야합니다. 중개사를 잘 만나려면 발품을 많이 파는게 확률 상 높긴합니다.

    저는 수지 신축 임장 시 엄청난 중개사 분을 만난 적이 있습니다. 제가 갭투자를 한다고 말했고, 매물을 본 후 가계약을 고려하는 상황이었습니다. 이 중개사 분은 제가 가계약을 하지 않았음에도 불구하고 알고있던 예비 전세입자에게 전화를 돌려서 제가 원하는 갭 금액에 맞춘 전세가격으로 들어올 세입자를 줄세워놨습니다.

    제가 가계약 하면 동시에 전세 가계약을 해서 바로 갭투자 세팅을 맞출 수 있는 상황이었습니다. 100% 갭투자가 가능한 것이었죠. 이것은 전적으로 이 능력자 중개사분의 실력/노력이었습니다. 결국 원하는 아파트의 매물은 모두 볼 수 없기에 제일 좋은 매물을 계약하려면 그것을 보여줄 중개사가 필요합니다.

    또한 갭투자는 전세세팅이 필수인데 이것을 확실하게 해줄 능력있는 중개사도 필수입니다. 물론 중개사가 제일 중요한 건 아니고 입지와 주변 전세 수요 등 근본적인 것도 중요하지만 매수 결심 후 발품 파는 과정에서는 중개사가 엄청난 영향력이 있습니다.

   지금까지 갭투자 노하우에 대해 가감없이 있는대로 말씀드려봤습니다. 요즘 시국이 정말 혼란스럽습니다. 주식이 10%빠졌다가 4,5% 오르질 않나,, 환율이 하루 10원이상 올랐다가 떨어지질 않나,,

부동산도 갑자기 그린벨트를 푼다고 하질 않나,, 금리인하가 다가오기도 하고,,

여러분은 제가 겪었던 시행착오/노하우를 바탕으로 더 좋은 투자/더 좋은 내집마련 하셨으면 합니다.

앞으로도 저의 경험 노하우와 좋은 정보 나누겠습니다. 즐거운 주말되세요. 감사합니다.

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원본

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